3·15楼市维权专题：购房纠纷 维权有道

作为生活中一大宗消费品，房子是关乎老百姓生存发展之基本，始终牵动着无数消费者的神经。而正是由于房子的重要性和特殊性，在房屋交易日趋频繁之下，房地产市场的买卖纠纷不断涌现，逾期交房、承诺不一、房屋质量纠纷等接连成为消费者投诉的对象。为此，本期《房产周刊》，我们通过整理消费者近段时间的投诉案例，为您呈现购房“维权之道”。

案例一：房屋渗水问题迟迟未解决

近日，购买了鼎湖春天一套洋房的岑小姐爆料称，入住房屋两年以来，渗水问题迟迟未解决。此外，至今为止，该房屋的不动产 登记证 仍未办理，开发商也 无 法向业 主出示“建筑工程竣工验收报告”。

据了解，2 013 年，岑小姐 购 买了鼎 湖春 天1期1栋 一 套 商品 房，并 于2 015 年1 2月接 到 房 企 要求 收 楼 的通 知。“装 修入住后，我 发现 房屋的窗户周围以 及部分墙体存 在 渗水问 题，为此，我 多 次 找 开发商协调解决。”但是，入住两年来，她 所居住的房屋渗水问题直没“根治”，至今仍未彻底解决。此 外，据她 反映，收楼至今，该楼盘仍未能向业主出示“建筑 工程竣 工验收报告”，业 主们 的不动产 登 记证 亦迟 迟 未 办理。

据 此，记 者采访了鼎 湖 春 天相 关 负 责人肖总。他解释，该工程已在2015年12月31日，由建设单位 肇庆市鼎湖区顺诚 房地产开发有限公司的项目负责人按相关规定组织了相关责任主体单位的项目负责人进行单位 工程验收，验收的组织 形式 和程 序符合《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013的要求。但由于承建单位一直 未在《房屋建筑 工程和市政基础设 施工程竣 工验收备案表》施工单位 竣 工验收意见签章和提交工程竣工验收备案相关资料，导致该工程由于资料提交不全，未能顺利办理竣工验收备案以及不动产登记证。

“为此我们积极和相关主管部门进行沟通，如今问题已得到解决。目前我们正组织 业主进行不动产 登记办理相关事宜，预计近一两个月可解决。”而针对业主提出的房屋渗水问题未解决一事，肖总表示，将按照合理规定，积极与业主沟通，争取早日解决问题。

律师说法：根据我国《建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。如果开发商违反相关法律规定或未达到购房合同约定交付使用的条件要求业主收楼的，业主可通过法律途径维护自身合法权益。

关于房屋质量问题，广东科业律师事务所主任律师韩伟华表示，如果是一般的房屋质量问题，购房者可要求发展商根据合同中的保修协议进行维修或承担维修费用。但是，如果房屋主体结构质量经核验属不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以退房（请求解除购房合同）和要求赔偿损失。

“为了更好保障自身权益，建议购房者在交楼时要求发展商提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等相关材料。”此外，韩伟华提醒，还需仔细看清楚需要签署的一系列文件，如《验房交接表》、《物业管理合同》等。如发生争议经协商仍然不能解决的，可通过法律途经处理，即向人民法院起诉或根据仲裁条款向仲裁机构申请仲裁。

案例二：楼盘逾期交楼

购买了鸿景悦园一套洋房的陈雪（化名）日前向本报记者爆料称，原约定于去年12月交楼的房屋，至今仍未交付给业主使用，令她心里颇是焦虑。

据介绍，2015年2月，陈雪看中了鸿景悦园14幢一套三房单元，并与开发商签订购房合同。按照合同约定，房屋于2017年12月30日交楼。然而，到了交楼日期，陈雪等一众业主等来的并非是房企通知收楼的电话，而是延迟交楼的通知。

“当时致电我的销售称，因城市建设和自然天气等综合因素干扰，导致该幢商品房建设 进度有所放缓，暂未 达 到竣 工验收 条件，交楼时间要相应延后。按照初步计划，房屋交付日期要延迟至今年3月份。”为此，陈雪多次致电开发商了解情况，得到的答复均是争取在3月份将房屋交付给业主使用。对于房屋延迟交楼所产生的违约费用，开发商也给出了相应的赔偿标准。

“如今3月已至，我还是没收到开发商方通知收楼的通知。”她坦言，尽管开发商已对收楼日期作出承诺，但她心里依然较忐忑，担心交楼日期一拖再拖。

为此，记者致电肇庆市住房和城乡建设局了解情况。根据该局工作人员指引，记者登陆该局官网，在“工程竣工备案查询”一栏查询得知，截至2018年2月28日，鸿景悦园商住小区14幢工程仍未通过竣工验收备案。

对此，该房企营销负责人邓先生坦言，因各种因素，鸿景悦园14幢的交楼日期确实有所延迟，不过，为了尽快将房屋顺利交付至业主手中，目前，该房企亦正加快工程验收步伐。

律师说法：律师说法：事实上，近年来，房屋延迟交付之事时有发生。或因工程进度问题，或因房企资金链断裂，或因楼房违规施工无法通过验收等。

那么，遭遇延期交房该如何维权？广东余黎张律师事务所律师黎展雄称，尽管购房合同中一般有约定逾期交楼违约责任，以及达到一定条件的购房者可要求退房的条款，但是，一般情况下，即使开发商延迟交楼，大多消费者都不会要求退款以及解除合同，而是要求赔偿违约金。

而对于逾期交楼违约金，购房合同约定中往往已有约定，购房者可依据购房合同要求开发商承担违约责任。“如果约定的违约金低于造成的损失的，购房者可主张以违约造成的损失确定违约金数额，不过购房者须对造成的损失负有举证责任（须提供实际造成的损失高于约定违约金的证据）。”

案例三：楼盘销售承诺与合同不一致

近日，市民大海就“楼盘销售员推销房子时的承诺与合同约定不一致”一事进行吐槽。

据其透露，为了购买婚房，今年1月份，大海与家人一同到端州城东一楼盘看房，看的是建面70多平方米的商品房。“第一次看房的时候，负责接待我们的销售员称该栋楼房将于2018年7月31日交付。因交楼日期比婚期早1年，尚且赶得及在婚前装修入住，我们当场便与房企签订了认购协议，并交了2万元的定金。”根据协议约定，大海须于7天内向开发商缴纳20万元左右的首期付款，以及签署《商品房买卖合同》。

不过，在签完认购协议的第3天，该名销售员致电大海称，根据公司工程进度，其所认购的房屋交付日期需延迟至2018年12月30日。“因销售员百般解释，且态度相当诚恳。想着这个交楼日期离我的婚期还相隔着半年，时间上尚可以接受，尽然无奈但我们亦表示理解。”

签订认购协议的第6天，大海来到该楼盘签购房合同以及缴纳首期付款。然而，令他万万没想到的是，在该项目出示的《商品房买卖合同》中，楼盘交付日前却是2019年6月30日，与销售员所承诺的时间完全不一致。

为此，大 海 拒 绝 签 署《商品 房 买 卖合同》，房屋的首期房款亦未支付。但是，令他较为忐忑的是，因购房协议中约定的房款支付以及合同签署期限为7天，若他拒不履行，则构成违约，其所缴纳的2万元定金也将无法退还。

律师说法：广东余黎张律师事务所律师黎展雄表示，从法律上来说，“定金”和“订金”是有区别的。定金具有一种担保性质，缴纳定金之后，如果开发商违约，那么需要将定金双倍返还；如果买方违约则无权要求退还定金。而订金在司法实践中一般视为预付款，无论是买方还是开发商的原因使得合同无法履行，所交订金都应返还。

为了能保障自身合法权益，购房者在签署认购合同前，应分清定金与订金的区别，并认真看清每个条款。更重要的是，要争取将销售员的承诺以及房企义务和违约责任列入其中，以保障买卖行为的顺利进行。“在该案例中，若购房者有录音等证据证明该名销售员曾先后作出2018年7月31日和2018年12月30日交楼的承诺，那么，购房者可向相关部门举证进行维权。”

他提醒，除了录音等资料外，开发商公开发布的广告宣传单，也属于合法承诺，在买房过程中，购房者应有意识保留相关资料，以便日后维权。

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文章来源：http://www.xjrb.com/2018/0316/368627.shtml